房地产项目并购中涉及在建工程的法律风险要点

一、为什么收购前需要做法律尽职调查?

　　鉴于土地市场的竞争越来越激烈，我国房地产行业并购浪潮不断高涨，收购方为了合理评估并有效规避交易风险，通过聘请律师事务所开展法律尽职调查已逐渐成为地产企业收购中必不可少的前置性风控环节。我们法律尽职调查本质上就是帮助客户尽量将交易信息从不对称到对称的过程，发现交易当中的缺陷、瑕疵、风险和负面信息以及其他可能产生的影响等，从而有效减少或最大限度消除由于信息不对称对交易双方所造成的风险。就地产项目而言，要做好法律尽调工作，需要相应的法律专业功底与行业阅历，其中包括涉及土地、规划、建设工程、地产开发、公司法及投融资等多方面领域。

　　对此笔者认为，法律尽职调查的结果对双方最终能否达成交易有着重要的影响，也是交易双方博弈的关键环节，为下一步收购阶段的具体方案如何制定起着非常重要的指引作用。

　　二、如何开展法律尽职调查工作?

　　笔者将法律尽职调查的过程开展根据实践经验，作以下总结，此并非所有法律尽职调查方式的唯一参考标准，仅供参考了解。

　　(一)进场前准备工作

　　1、利益冲突检索;

　　2、了解客户需求，明确主要工作目标;

　　3、向客户了解收购项目的基本信息;

　　4、收集当地相关政府行政部门信息(工商、国土、规划、房管等),便于尽调走访;

　　5、通过网络公开渠道，进行先期初步调查;

　　6、搜集可能涉及的相关法律法规;

　　7、制作尽调清单及工作底稿;

　　8、携带必要的资料及工具(笔记本电脑、律师证、介绍信等)。

　　(二)进场后开展工作

　　1、第一次访谈碰面(若有)，可听取对方对项目/公司的介绍，了解基本情况;

　　2、搜集对方提供的资料(若财务尽调人员先进场，可以与其认识沟通下，避免重复收集);

　　3、走访当地相关政府部门(工商、国土、规划、房管等);

　　4、现场踏勘了解项目实际情况;

　　5、第二次访谈，根据现有收集资料、外围走访无法核实的问题，要求对方进一步披露，补充提供相应资料。若有无资料佐证，最好将对方口头陈述确认的内容以备忘录这类书面函件形式，要其签章确认。

　　6、对被收购方提供的资料复印件尽量与原件进行比对核查，将整理汇总资料及其清单要对方加盖公章确认。

　　说明：具体开展尽职调查的过程中，前述工作事项非一次性完成，可根据实际情况及需要，逐步或调整进行。

　　三、在建工程的尽调重点与收购介入的时间节点关联

　　笔者根据行业经验，对于项目开发过程中涉及的一些主要流程节点汇总如下供参考。(实务中，以下并未涵盖全部节点内容，也并非全部均需履行，需根据项目实际情况并结合当地实践规定，在尽调过程中具体情况具体分析)

　　笔者认为，关于涉及在建工程的房地产并购项目，服务律师需对项目全过程开发方面有一定经验及了解，例如需要了解上面的关键节点是哪些?该在建工程目前及接下来的重点进展事项是什么?房地产项目并购中，在项目开发不同阶段的法律尽职调查的重点是不同的，需考虑到收购方介入的时间节点，这在涉及在建工程的项目并购中是非常重要的。