建筑企业重整：建设工程价款优先受偿权适用条件

建设工程优先受偿权是由法律规定的，承包人对工程享有工程价款债权优先受偿权，这是法律基于维护社会公共利益及建筑工人权利的需要。据建设企业交易中心了解，在实践过程中，建设工程优先权的适用条件可能存在理解不一致，存在一定争议性。

　　1、建设工程承包人必须按照合同约定，履行相关全部义务。

　　建设工程必须如期竣工，且验收合格。只有在建设工程竣工验收合格后，才能确定合同债权数额，而后发包人按约定支付工程价款。但若是建设工程未如期完工，或竣工验收不合格的，发包人有权拒绝支付工程价款，且有权要求承包人承担违约责任。

　　另外，若是建设工程承包人一方存在其他违约行为的，发包人为此而行使抗辩权，未按约定支付工程价款的，承包人不得行使优先受偿权。

　　2、建设工程承包人行使先行催告权。

　　当承包人未如期收到发包人的工程价款支付时，不能直接将该工程进行折价、拍卖，应催告发包人在合同期限内支付。若其合同中未约定支付价款的合理期限，可参照建筑工程施工合同示范文本中的支付工程价款约定，即15-60天均属合理期限。

　　发包人逾期不支付，承包人有权行使优先受偿权。

　　3、符合法律规定的实现程序、方式。

　　根据《批复》第一条规定，实现建设工程价款优先受偿权的司法程序有两种：

　　①房地产纠纷案件审判程序，承包人应在诉讼过程中明确要求优先受偿;

　　②案件执行程序，承包人申请执行程序中仍可明确提出优先受偿的请求。

　　建设工程价款优先受偿权的实现方式有两种，即承包人与发包人就该工程折价、向人民法院申请，依法拍卖。

　　4、建设工程优先受偿权的行使期限。

　　据建设企业交易中心了解，承包人行使建设工程优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或其合同约定的竣工之日起计算。当事人如对建设工程实际竣工日期存有争议，可分情形处理。

　　5、建设工程优先受偿权的限制。

　　根据《合同法》和《批复》的相关固定，承包人行使建设工程优先受偿权，虽优于抵押权人和其他债权人受偿，但其行使受到一定限制：

　　①不属于“按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的”建设工程，主要包括公益性质、特殊工程、保密性工程等，这些设施一经拍卖或折价，将会影响到社会公共利益。

　　②消费者支付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，这时更倾向于保护普通消费者的居住权。

　　③建设工程价款，包括承包人为建设应支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，这其中不包括因发包人违约而导致的损失。